ORDONANTĂ   Nr. 85 din 30 august 2001
privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

    În temeiul prevederilor art. 107 din Constitutia României si ale art. 1 pct. IV.3 din Legea nr. 324/2001 privind abilitarea Guvernului de a emite ordonante,

    Guvernul României adoptă prezenta ordonantă.

    CAP. 1
    Dispozitii generale

    ART. 1
    (1) Asociatia de proprietari reprezintă forma de asociere autonomă si nonprofit a proprietarilor unui condominiu, care se constituie si are personalitate juridică potrivit prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, cu modificările si completările ulterioare.
    (2) Asociatia de proprietari se constituie în scopul asigurării conditiilor de functionare normală a locuintelor si spatiilor cu altă destinatie din clădire, precum si a părtilor comune, care alcătuiesc împreună un condominiu.
    (3) Administrarea condominiului se realizează de persoane fizice angajate în conditiile legii ori de persoane juridice specializate.
    ART. 2
    (1) Asociatiile de proprietari se pot constitui si pe tronsoane sau scări, în conditiile legii, prin hotărârea adunării generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectivă a părtilor de proprietate comună care se preiau în administrare de respectiva asociatie de proprietari si cu privire la obligatiile si drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor coproprietarilor.
    (2) Prin acordul de asociere pe scară sau tronson se reglementează si raporturile cu celelalte asociatii de proprietari constituite în clădire.
    ART. 3
    Asociatia de proprietari răspunde de administrarea si de functionarea clădirii/clădirilor si de întretinerea, repararea, renovarea si înlocuirea părtilor comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-părti proportionale de proprietate sau, după caz, conform numărului de persoane prevăzute în acordul de asociere.

    CAP. 2
    Organizarea, functionarea si conducerea asociatiei de proprietari

    ART. 4
    Asociatia de proprietari este organizată si functionează în conformitate cu prevederile Legii nr. 114/1996, cu modificările si completările ulterioare, si ale prezentei ordonante.
    ART. 5
    (1) Asociatia de proprietari este condusă de adunarea generală a proprietarilor, care este formată din câte un reprezentant al fiecărei familii de proprietari.
    (2) Adunarea generală a proprietarilor alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, o comisie de cenzori sau hotărăste transferarea atributiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti economici specializati, pe bază de contract.
    ART. 6
    (1) Adunarea generală a proprietarilor alege dintre membrii săi comitetul executiv al asociatiei de proprietari, format din 3 - 11 membri, dintre care unul va fi desemnat ca presedinte al asociatiei de proprietari prin votul adunării generale.
    (2) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin.
    (3) Presedintele asociatiei de proprietari reprezintă asociatia în derularea contractelor si îsi asumă obligatii în numele acesteia. El reprezintă asociatia de proprietari în relatiile cu tertii, precum si în fata instantelor de judecată.
    ART. 7
    (1) Activitatea de administrare a clădirii se asigură de un administrator, persoană fizică atestată si angajată cu contract individual de muncă sau cu conventie civilă, ori persoană juridică specializată, cu care se încheie un contract de administrare, în functie de hotărârea adunării generale a proprietarilor.
    (2) Atestarea persoanelor fizice pentru a îndeplini functia de administrator de imobil se va face de către o comisie formată din 5 membri, specialisti în domeniul financiar-contabil si al legislatiei muncii, constituită de consiliul local prin hotărâre. Atestarea este obligatorie pentru functia de administrator.
    (3) Administratorul de imobil poate cumula si functia de contabil al asociatiei de proprietari, dacă are pregătire de specialitate în acest domeniu.
    (4) La asociatiile de proprietari care cuprind până la 10 proprietari presedintele poate îndeplini si functia de administrator.
    (5) Candidatii pentru functia de administrator vor trebui să prezinte garantii morale, să aibă capacitate profesională, să fie buni gospodari si să nu aibă cazier.
    (6) Candidatii la functia de administrator vor prezenta garantii materiale stabilite în conditiile legii.
    ART. 8
    Comitetul executiv al asociatiei de proprietari adoptă decizii privind angajarea administratorului si contabilului, precum si a altor persoane fizice necesare asociatiei, pe bază de contract individual de muncă sau de conventie civilă, pe perioadă determinată.
    ART. 9
    (1) Adunarea generală a proprietarilor adoptă hotărâri asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor si al eventualelor premii care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă sau pe bază de conventie civilă, precum si asupra valorii si a modalitătilor de contractare, în cazul în care administrarea clădirii este asigurată de persoane juridice.
    (2) Adunarea generală a proprietarilor hotărăste, de asemenea, si asupra acordării unor drepturi bănesti membrilor asociatiei de proprietari, care desfăsoară alte activităti lucrative folositoare acesteia.
    ART. 10
    Pentru realizarea lucrărilor de reparatii sau altor activităti de întretinere administratorul, tinând seama de pret, durată de executie si de calitate, supune spre analiză si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele agentilor economici care satisfac cerintele în vederea executării lucrărilor, conform legislatiei în vigoare.
    ART. 11
    (1) Închirierea sau folosirea de către persoanele fizice ori juridice a spatiilor aflate în proprietatea comună a proprietarilor se face numai prin contract de închiriere sau de folosintă, semnat din partea asociatiei de proprietari de către presedinte, pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectati.
    (2) Schimbarea destinatiei apartamentului de către proprietar sau chirias se face numai pe baza hotărârii adunării generale a asociatiei de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectati.
    ART. 12
    Modificările constructive si utilizarea în alte scopuri a unor părti sau elemente de constructie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, suspendări de stâlpi, pereti, scări interioare si altele asemenea, se vor putea face numai pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectati si, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de institutii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum si cu autorizatia pentru executare de lucrări, eliberate în conditiile legii.
    ART. 13
    Penalizările pentru întârzierea plătii cotelor de întretinere, hotărâte potrivit legii de adunarea generală a proprietarilor, nu vor fi mai mari de 0,2 la sută pentru fiecare zi de întârziere si se vor aplica pentru fiecare cotă de întretinere lunară numai după o perioadă de 30 de zile care depăseste termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăsi suma cotei de întretinere lunare la care s-a aplicat.
    ART. 14
    (1) Asociatiile de proprietari pot prelua unele obligatii cetătenesti ale proprietarilor pe care îi reprezintă si în numele cărora răspund în fata autoritătilor administratiei publice locale ori fată de alte autorităti.
    (2) Obligatiile cetătenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generală a proprietarilor.
    ART. 15
    (1) Proprietarii care îsi înstrăinează apartamentele sau spatiile cu altă destinatie sunt obligati ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor care le revin în cadrul asociatiei de proprietari.
    (2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără dovada achitării la zi a cheltuielilor, eliberată de asociatia de proprietari si confirmată de compartimentul specializat prevăzut la art. 16 alin. (2).
    (3) În cazul existentei unor datorii către asociatia de proprietari părtile pot conveni introducerea în contract a unor clauze privitoare la achitarea acestora. Prin contract se poate prevedea preluarea datoriei de către dobânditor, situatie în care înstrăinarea poate avea loc.

    CAP. 3
    Îndrumarea metodologică a asociatiilor de proprietari

    ART. 16
    (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti vor sprijini activitatea asociatiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
    (2) Consiliile locale vor crea în cadrul aparatului propriu un compartiment specializat în sprijinirea si îndrumarea asociatiilor de proprietari.
    (3) Compartimentele prevăzute la alin. (2) vor fi compuse din specialisti în domeniul financiar-contabil si al legislatiei muncii.
    ART. 17
    (1) Asociatiile de locatari existente la data intrării în vigoare a prezentei ordonante, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în conditiile legii si care nu au fost reorganizate în asociatii de proprietari potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996, cu modificările si completările ulterioare, sunt recunoscute ca asociatii de proprietari. Acestea au obligatia ca, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei ordonante, să se reorganizeze potrivit prevederilor legale, prin adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor a acordului de asociere si a statutului propriu.
    (2) Compartimentele specializate prevăzute la art. 16 alin. (2) vor îndruma si vor sprijini asociatiile de locatari pentru a se reorganiza în asociatii de proprietari.
    ART. 18
    Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti vor îndruma si vor sprijini asociatiile de proprietari pentru îndeplinirea obligatiilor legale de întretinere si reparare a constructiilor si instalatiilor.
    ART. 19
    Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucuresti, vor organiza exercitarea controlului financiar-contabil si gestionar asupra activitătii asociatiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociatiei.

    CAP. 4
    Sanctiuni

    ART. 20
    (1) Constituie contraventie, dacă nu este săvârsită în astfel de conditii încât, potrivit legii penale, să constituie infractiune, următoarele fapte:
    a) neluarea de către asociatia de proprietari a măsurilor necesare pentru repararea si mentinerea în stare de sigurantă în exploatare a clădirii pe toată durata existentei acesteia;
    b) neasigurarea de către asociatia de proprietari a tuturor activitătilor edilitar-gospodăresti, precum si a functionării în bune conditii a instalatiilor clădirii: ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apă, de canalizare, de încălzire centrală, de preparare si distribuire a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antenă colectivă, telefonie si altele asemenea;
    c) neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întretinere, reparatii sau înlocuire a elementelor de constructii si instalatii aflate în folosintă exclusivă a acestuia, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalti proprietari sau chiriasi;
    d) schimbarea de către proprietar sau de către chirias a destinatiei locuintei fără autorizatiile si aprobările legale;
    e) încheierea de către notarii publici a unor acte de înstrăinare cu nesocotirea dispozitiilor art. 15 alin. (2).
    (2) Contraventiile prevăzute la alin. (1) lit. a), b) si c) se sanctionează cu amendă de la 2.000.000 lei la 20.000.000 lei; contraventiile prevăzute la alin. (1) lit. d), cu amendă de la 2.000.000 lei la 10.000.000 lei, iar contraventiile prevăzute la alin. (1) lit. e), cu amendă de la 25.000.000 lei la 50.000.000 lei.
    (3) Sanctiunile pentru contraventiile prevăzute la alin. (1) lit. a) si b) se aplică asociatiei de proprietari sau, după caz, administratorului asociatiei, cele pentru contraventiile prevăzute la alin. (1) lit. c) si d) proprietarilor sau chiriasilor persoane fizice ori juridice, iar cele prevăzute la alin. (1) lit. e) notarului public.
    ART. 21
    Constatarea contraventiilor prevăzute de prezenta ordonantă si aplicarea sanctiunilor se fac de către persoanele împuternicite de Ministerul Administratiei Publice, Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor si Locuintei, de primari sau de împuternicitii acestora.

    CAP. 5
    Dispozitii finale

    ART. 22
    Ministerul Administratiei Publice, împreună cu Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor si Locuintei, Ministerul Finantelor Publice si Ministerul Muncii si Solidaritătii Sociale, va elabora, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonante, normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor acesteia.
    ART. 23
    Prezenta ordonantă intră în vigoare în termen de 30 de zile de la data publicării acesteia în Monitorul Oficial al României, Partea I.
    ART. 24
    La data intrării în vigoare a prezentei ordonante se abrogă orice dispozitii contrare.

                              ---------------